「ペンキ屋がいい仕事をすれば建物の劣化は防げる」をモットーに、住宅やマンションの塗装工事、防水工事、補修工事などを手がける株式会社セイリョウです。
今回は知っているようで意外と知らない「マンションの大規模修繕」の目的や内容、必要性や判断基準などについてお話します。
マンションの大規模修繕とは？
大規模修繕とは定期的に行うべき建物を維持するための工事
マンションの大規模修繕は住む人の安全と快適な暮らしを守るためだけではなく、近隣の住民や通行人の安全も守るために定期的に行われる大規模な修繕工事のことを言います。
マンションは建築基準法に基づいて建てられているため、新築時には一定の耐震性や防水性などを備えていますが、年月の経過とともに建物のいたるところに劣化や不具合が起こり、本来の性能を保つことが難しくなってきます。マンションの劣化や不具合は住む人の生活に支障をきたすだけではなく、街の美観を損ねたり外壁の剥落などによる事故にも繋がったりするので、大規模修繕は建物の機能回復と安全性の確保という意味で重要な役割を担っています。
大規模修繕はどのタイミングで行う？
マンションの大規模修繕の周期は10年〜12年を目安とすることが推奨されています。というのも、建築基準法第12条ではマンションや学校、病院などの特殊建築物を対象に2〜3年毎の「目視及び部分打診調査」と10年毎の「全面打診調査」等を行うことを義務付けているので（いわゆる12条点検）、それらのタイミングに合わせて大規模修繕を行うという考えが定着しているからです。しかし、近年では足場を組まずにロープアクセスなどで全面打診調査を行う方法も一般化してきているので、全面打診調査と大規模修繕の周期を同じにしないという選択も可能となっています。
外壁の補修が必要になる理由
日常的に直射日光や雨風にさらされている外壁にとって、経年劣化は避けようがありません。ここでは代表的な経年劣化の原因をいくつかご紹介します。
日々劣化する外壁
劣化の原因①：紫外線
太陽光に含まれる紫外線は、塗料内に浸透して塗膜内の樹脂層を破壊します。紫外線による塗料の劣化はチョーキング現象（白亜化）や色褪せの原因となります。
劣化の原因②：雨風
外壁のひびなどから雨水が浸入すると塗膜が剥がれます。また強風などによって外壁材が引っ張られ、接着が弱くなります。
劣化の原因③：酸化、中性化
大気中の酸素と塗料の成分が化学反応を起こし、塗膜の機能を低下させます。さらに下地として使用されているコンクリートの中性化は内部の鉄筋のサビの原因となり、進行すれば全体の強度の低下やコンクリート表面の剥落・ひび割れなどにつながります。
外壁の塗り替えを行うメリット
外壁塗装の機能回復
外壁塗装には紫外線や雨水から建物を守る重要な役割がありますが、10〜15年ほどで塗装は劣化し、本来の機能は失われていきます。塗料の耐用年数に応じて適切なタイミングで塗り替えを行うことによって、建物の保護膜としての機能を回復させます。
見た目の改善
外壁を塗り替えることによって、建物の見た目を改善できます。塗装が劣化した建物は住む人にとって不快なだけではなく、街の美観を損ねることにもなります。また、塗り直しによって新築時のような外壁が再現されると、マンションの入居率の向上にもつながります。
マンションの外壁補修の種類
外壁塗装
外壁塗装は、塗料の種類にもよりますが一般的には10年〜15年毎の塗り直しが推奨されています。外壁塗装には建物の美観を保つだけではなく、雨水から建物を守るという重要な役割もあるので、定期的な塗り直しによって本来の機能が失われないようにします。
タイルの張り替え
かつてタイルの剥落による事故が頻発したこともあり、外壁材にタイルを使用しているマンションにとって大規模修繕の際に劣化しているタイルを張り替えることは必須といえます。大規模修繕工事前の全面打診調査により、タイルの欠損、浮き・剥離、ひび割れなどをチェックします。調査の結果を受けて、補修が必要な箇所には張り替えや接着剤の補強などを施します。
コンクリート補修
建物には外壁材の下地としてコンクリートやモルタルなどの左官工事が施されていますが、下地にひび割れや腐食が起きていないか、さらにはコンクリート内部の鉄筋や鉄骨が錆びていないかチェックし、劣化状況によっては補修工事をします。
大規模修繕するほどでない雨漏りや破損はどう対処すればいい？
一部の修繕に足場を組むのは大変
マンションの大規模修繕工事では、修繕内容を決めるために工事に先立って外壁調査を行うことが一般的です。調査結果によっては部分的な補修だけで済むことがありますが、そのような場合は足場を組まずに無足場工法で修繕工事を行うこともできます。足場を組むには足場代がかかるだけではなく、仮設のための工期も余分にかかります。補修する箇所が一部であれば、足場を組む必要はないでしょう。
部分的な修繕ならロープアクセスがおすすめ
部分的な外壁補修にはロープアクセスがおすすめです。無足場工法の代名詞とも言えるロープアクセスでは必要最低限の人工（にんく）と工期で、ピンポイントで外壁の補修をすることができるので工事費を大幅に削減できます。
まとめ 外壁の補修ならセイリョウにお任せ
大規模修繕によりマンションの機能回復に努めることは大事ですが、外壁の状態には日頃から気を配り、少しでも不具合を見つけたら早急に対処することで高い安全性を保つことができます。
私たちセイリョウは、塗装やシーリングなどによる部分的な外壁補修の際にはロープアクセスで対応することが多いです。ロープアクセスのメリットであるコストの削減により、質の高い補修を良心的な価格で提供することができます。
10〜12年周期で行われる大規模修繕と並行して、数年置きの部分補修を行うことによって、建物の安全性だけではなく資産価値も守られます。
外壁の補修を検討しているマンションのオーナー様、管理会社のご担当者様は、お気軽に私たちセイリョウまでお問い合わせください。
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